Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu)

Ortaklığın giderilmesi davası nedir?

Birden fazla kişinin malik olduğu bir taşınmazda (hisseli tapu) paydaşlar ortak mülkiyeti sona erdirme konusunda anlaşamazsa, paydaşlardan herhangi biri mahkemeden ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Bu dava halk arasında izale-i şuyu olarak da bilinir. Dayanağı paylı mülkiyette TMK m.698-699, miras yoluyla oluşan elbirliği mülkiyetinde ise TMK m.642'dir.

Davayı açmak için diğer paydaşların onayı gerekmez; tek bir paydaşın talebi yeterlidir.

Dava açmadan önce arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınmazların ortaklığının giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk görüşmelerinde paydaşlar, taşınmazın bir paydaşa devri, kendi aralarında satış veya fiilî bölüşüm üzerinde anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa dava açılır.

Görevli ve yetkili mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Davada tüm paydaşların yer alması zorunludur; vefat etmiş paydaş varsa mirasçıları davaya dahil edilir ve önce mirasçılık belgesi (veraset ilamı) alınır.

Aynen taksim mi, satış mı?

Mahkeme öncelikle taşınmazın paydaşlar arasında aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığını inceler. Keşif ve bilirkişi incelemesiyle taşınmazın niteliği, imar durumu ve değeri belirlenir. Bölme sonucunda taşınmazın değeri önemli ölçüde düşecekse, imar mevzuatı buna izin vermiyorsa veya tarım arazilerinde asgari parsel büyüklüğünün altına inilecekse aynen taksim yapılamaz. Bu durumda mahkeme taşınmazın açık artırma yoluyla satışına karar verir ve satış bedeli paylar oranında dağıtılır.

Uygulamada apartman dairesi, tek parsel üzerindeki ev ve küçük arsalar çoğunlukla satış yoluyla, büyük tarım dışı araziler ise şartları varsa aynen taksim yoluyla paylaştırılır. Paydaşlar isterse satışa kendileri de katılabilir.

Yargılama giderleri

Ortaklığın giderilmesi davasında harç, keşif ve bilirkişi gibi yargılama giderleri, davayı kimin açtığından bağımsız olarak paydaşların payları oranında paylaştırılır. Satış masrafları da satış bedelinden karşılanır.

Dava sırasında dikkat edilmesi gerekenler

• Taşınmazı fiilen kullanan paydaştan, diğer paydaşların kullanımını engellemesi hâlinde ayrıca ecrimisil (haksız kullanım tazminatı) istenebilir.
• Bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı doğar; bu hak satışın bildirilmesinden itibaren üç ay içinde kullanılmalıdır.
• Satış öncesinde paydaşların aralarında anlaşması, artırmada oluşabilecek değer kaybını önleyebilir.